Открытка солнышко на ладошке

Открытка солнышко на ладошке
Открытка солнышко на ладошке
Открытка солнышко на ладошке
Открытка солнышко на ладошке
Открытка солнышко на ладошке

Градостроительство по-собянински
Проект реновации ЗИЛа приобрел окончательный вид
Алексей Щукин
«Эксперт» №14 (846)
05 апр 2013, 17:08
Проект реновации ЗИЛа приобрел окончательный вид. На месте промышленной зоны будет построен современный многофункциональный район площадью 4,5 млн квадратных метров.
В Москве завершились общественные слушания по проекту перепланировки территории ЗИЛа. Слушания прошли очень мирно. «Полуостров ЗИЛ» отрезан от остального города рекой, дорогами и забором, он живет своей жизнью, его судьба не сильно волнует городских активистов.
Но тихая жизнь заканчивается. Для администрации Сергея Собянина редевелопмент ЗИЛа на сегодняшний день главный девелоперский проект внутри МКАДа. Пока Собянин вошел в историю только как человек, который остановил стройки. ЗИЛ — проект суммарной стоимостью 15 млрд долларов со сроком реализации до 2021 года — попытка сделать в столичном строительстве что-то новое и позитивное.
В силу своих размеров проект редевелопмента ЗИЛа публичен. На его примере можно попытаться рассмотреть, каковы сегодня механизмы принятия градостроительных решений, — и понять, насколько собянинское градостроительство отличается от лужковского.
Незавершенный конкурс
Сегодня территория завода имени Лихачева пропагандируется как сущий Клондайк для девелоперов. «Уникальная площадка в 290 га, расположенная всего в пяти километрах от Кремля. Окруженный Москвой-рекой полуостров, который вот-вот станет полигоном нового градостроительства. Пилотный проект по преобразованию промышленной зоны в современный постиндустриальный оазис» — примерно так столичные власти преподносят этот проект.
А еще два года назад отношение к ЗИЛу было совсем другим: завод находился в предбанкротном состоянии. Его долги превышали 14 млрд рублей, а 90% помещений давно пустовало. Контрольный пакет ЗИЛа принадлежит московскому правительству. В 2011 году мэр Сергей Собянин распорядился выплатить часть долгов завода, реструктурировать задолженность и поручил заняться разработкой схемы нового использования земель ЗИЛа с резким сокращением площадей, занимаемых производством. То есть главным стимулом для редевелопмента ЗИЛа было даже не введение в оборот простаивающего огромного участка земли недалеко от Кремля, а попытка избавиться от долгов, которые сгенерировал завод.
Многие помнят, по какой схеме проекты по развитию крупных территорий развивались при Юрии Лужкове. Площадка обычно отдавалась близкой к мэру структуре (например, «Интеко»). Та старалась быстро застроить участок однотипным многоэтажным жильем, главной идеей проекта была максимизация прибыли застройщика. В случае с ЗИЛом также лоббировался такой вариант. Однако власти неожиданно пошли от обратного — попытались представить, что Москве нужно от этой территории, каков ее потенциал и как сбалансировать интересы города и девелоперов.
С подачи руководителя экономического блока правительства Москвы Андрея Шаронова для ЗИЛа был впервые опробован новый механизм — международный конкурс. В данном случае предметом конкурса стала концепция постиндустриального редевелопмента крупной производственной территории.
Конкурс был задуман и реализован как международный и на уровне участников, и на уровне членов жюри. В экспертный совет и жюри вошли представители столичного правительства, руководство ЗИЛа, а также урбанисты, специалисты по транспорту, экономисты. Оператор конкурса — компания IRP Group — пригласила 25 российских и иностранных бюро. Из них для участия в закрытом конкурсе по портфолио были отобраны четыре компании — «Проект Меганом» (Россия), Valode & Pistre (Франция), Mecanoo (Нидерланды), Uberbau GBR (Германия).
Идеи конкурсантов были достаточно разнообразны. Компания Valode & Pistre предложила разместить здесь крупный деловой район — по сути, вторую Москву-Сити с офисами ведущих мировых корпораций, биржей и прочим. Центральный проспект ЗИЛа должен был стать лентой небоскребов, а башня высотой 400 м — доминантой района. В концепции Mecanoo ЗИЛ становился большим технопарком — фактически производственной и отчасти образовательной базой для Сколкова. Здесь должны были быть сгруппированы наукоемкие производства и образовательные институты. Оба эти решения были признаны дорогими в реализации и не очень реалистичными в нынешней рыночной ситуации.
Промежуточными победителями конкурса в марте 2012 года были признаны немецкая компания Uberbau и единственный российский участник — бюро «Проект Меганом». Предложения промежуточных победителей расходились во многих деталях, но были идейно похожи: территория планировалась как современный европейский многофункциональный город — с жильем, офисами, торговыми центрами, образовательными и спортивными кластерами и т. д. Особое внимание уделялось общественным зонам. Предложения «Меганома» включали и проект разбивки Центрального парка площадью 25 га — с парк Горького. Сильной стороной проекта Uberbau была разработка подробных механизмов реализации проекта.
Конкурс, впрочем, завершился парадоксально. В течение двух месяцев после презентаций Uberbau и «Проект Меганом» подготовили доработанные версии своих проектов, но заключительный этап конкурса не состоялся. Руководство города так и не рассмотрело предложенные итоговые проекты. Одна из версий, объясняющих этот странный факт, состоит в том, что в 2012 году столичное правительство проводило крупный международный конкурс «Большая Москва». В основе проекта «Большая Москва» — акцент в пространственном развитии города на присоединенные к Москве территории, а не на промзоны. Конкурс Шаронова шел в определенной степени в разрез с «линией партии», которая была задана федеральными властями. Другая версия более конкретна — вмешался человеческий фактор. У Андрея Шаронова, курировавшего конкурс, умерла жена, и ему было не до этого. Тем не менее даже незаконченный конкурс внес в проект глубину и качество.
Что выгоднее строить? Жилье!
Зиловский проект интересен и как лакмусовая бумажка, показывающая, как идет процесс выработки градостроительных решений в городе. Увы, можно говорить о десинхронизации работы разных департаментов столичного правительства, о дублировании их деятельности. Пока экономический блок Шаронова проводил международный конкурс, по заказу главы градостроительного блока правительства Марата Хуснуллина ГУП НИиПИ Генплана Москвы за бюджетные деньги разрабатывал проект планировки территории ЗИЛа. Естественно, он совсем не учитывал идеи и результаты конкурса.
В мае прошлого года предварительный вариант проекта планировки, сделанный НИиПИ Генплана, был показан мэру Собянину. Идея этого проекта — создание научно-производственно-образовательного кластера, по сути, технопарка. Проект в целом был одобрен. Но в сентябре, когда новый главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов вновь показывал его мэру, реакция Сергея Собянина была иной: он уже не очень верил в реалистичность создания огромного технопарка. «Нам необходимо погасить долги ЗИЛа. Что надо построить здесь, чтобы получить максимальный финансовый эффект?» — спросил мэр у присутствовавших на совещании. «Жилье!» — получил он немедленный ответ. И в ту же минуту было принято решение переработать проект, увеличив общую площадь застройки и долю жилья.
Однако результаты удачного конкурса не пропали. Главный архитектор Москвы Кузнецов попросил руководителя бюро «Проект Меганом» Юрия Григоряна принять участие в доработке проекта планировки ЗИЛа, подготовленного НИиПИ. В итоге был создан компромиссный сводный проект, включающий и идеи конкурсной концепции «Проекта Меганом». Эскизный вариант был согласован мэром в конце 2012 года.
Пять принципов нового градостроительства
Компромиссный проект, конечно, сильно отличался от конкурсных. Резко выросла общая площадь застройки территории зиловской промзоны (занимающей 490 га) — до 4,5 млн кв. метров. Парк, наоборот, сильно сократился — с 25 до 10 га. Однако и итоговый вариант сильно отличается от проектов трансформации промзон лужковских времен.
Во-первых, для будущего района решили просчитать обеспеченность транспортом. Этим обязательно занимаются планировщики во всех развитых странах. В России многие годы государственные градостроители не забивали себе голову такими расчетами, а чиновники не обращали на проблему внимания. Так, огромный район Бутово изначально был обречен на пробки — из него построили всего пару выездов. Расчеты для ЗИЛа оказались неутешительными: «При нынешней транспортной ситуации потенциал нового строительства на этой территории составляет... ноль квадратных метров».
Чтобы территорию можно было застроить, в районе ЗИЛа кардинально изменят транспортную схему. Будут построены два автомобильных и два пешеходных моста — последние свяжут район со станциями метро. До ЗИЛа продлят Симоновскую набережную. Новая сетка дорог с тоннелем под железнодорожными путями будет проложена на самой территории завода. При этом ЗИЛу еще и невероятно повезло: через его территорию проходит малое кольцо Московской железной дороги, которое уже в 2015 году будет функционировать как наземное метро, — то есть район охвачен рельсовым общественным транспортом.
Во-вторых, район ЗИЛа планируется сделать не просто спальным или деловым, а многофункциональным — своего рода городом в городе. Такой подход давно привычен для Европы, но в новинку в России: за МКАДом сейчас продолжается бум строительства монофункциональных спальных микрорайонов. Районы смешанной застройки (жилье плюс рабочие места, плюс досуговые пространства) позволяют кардинально снизить маятниковые миграции, избежать феномена вымирающего вечером делового района и в конце концов создать гармоничную среду для жизни. «Есть градостроительный термин “замкнутость территории”, который описывает обеспеченность и жильем, и рабочими местами. В классическом спальном районе замкнутость равна нулю. Другой предельный случай — тюрьма, где замкнутость сто процентов: люди работают там же, где и живут. В проекте “Полуостров ЗИЛ” жилье и деловые кварталы сочетаются в пропорции один к одному — это очень хороший показатель», — говорит руководитель НИИ транспорта и дорожного хозяйства Михаил Блинкин. В перспективе «Полуостров ЗИЛ» может стать многофункциональным районом с 38 тыс. жителей и 43 тыс. рабочих мест.
В-третьих, большое внимание уделено зеленым зонам. Разбивается парк площадью в 10 га (в Москве новых парков не создавали несколько десятилетий). Достаточно интересное решение было предложено для новой автомобильной магистрали, проходящей вдоль реки. Она «утапливается» в землю на четыре метра, а сверху в ряде мест перекрывается широкими «зелеными» платформами. Так что из жилых кварталов можно будет выйти на набережную, переходя магистраль сверху. Вдоль набережной будет разбит линейный парк шириной 40 метров. В целом почти четверть территории отдается под зеленые насаждения.
В-четвертых, в проекте планировки предусмотрена не многоэтажная, а среднеэтажная периметральная застройка. В среднем девять-десять этажей (изначально планировалось шесть-семь) вместо привычных в таких случаях 17–24 — серьезная победа здравого смысла. При этом плотность застройки обеспечивается на весьма приемлемом для инвесторов уровне — более 25 тыс. кв. метров на гектар.
И, наконец, в-пятых, проект отличает достаточно уважительное отношение в старой застройке: остаются лучшие дома, причем не только памятники архитектуры, но и здания вдоль заводского бульвара. Таким образом, сохраняется идентичность места.
В целом же проект перепланировки ЗИЛа, несмотря на редукцию конкурсных идей, все равно выглядит на порядок более сбалансированным и качественным, чем стандартный проект реновации столичной промзоны.
Пятьдесят пять миллиардов рублей на дороги и мосты
Год назад обсуждалась возможность продажи участков девелоперам на зиловской территории небольшими лотами. Это могло обеспечить разнообразие городской среды и увеличить доходы бюджета от продаж. Однако победила другая точка зрения: продавать нужно крупный участок одному девелоперу. В марте стали известны первые подробности финансовой части проекта «Полуостров ЗИЛ». В Каннах на инвестиционном форуме MIPIM замруководителя департамента городского имущества Москвы Владимир Погребенко объявил, что до конца года планируется на торгах продать участок площадью 36 га под новое строительство. Власти хотят выручить за эту заводскую землю 35 млрд рублей.
На конкурс будет выставляться юридическое лицо, обладающее правами на сформированный земельный участок. В качестве возможного покупателя уже фигурирует ПИК Сулеймана Керимова. В то же время трудно предположить, что сегодня какой-нибудь инвестор готов выложить за строительную площадку в Москве более 1 млрд долларов. Тем более что строительство первой очереди жилья планируется только в 2016–2018 годах, после работ по санации территории и подведения коммуникаций. В правительстве говорят, что, если инвестор не будет найден до конца года, земельный участок придется дробить на части.
Торги пока не проводились, но первые застройщики зиловской земли уже известны. К 2015 году должен быть построен многофункциональный комплекс с крупнейшим в России ледовым дворцом спорта «Арена легенд». Девелопер, группа компаний ТЭН, вложит в проект 20 млрд рублей. Планируется, что ледовый дворец примет чемпионат мира по хоккею в 2016 году, а значит, за год до соревнований он уже должен быть введен в строй. Дворец будет строиться на участке площадью 27 га, купленном у компании «Мосземсинтез» и выведенном из состава территории завода в 2008 году. Другим застройщиком станет структура, аффилированная с братьями Ротенберг, которая построит Центр боевых искусств.
Крупным игроком на территории ЗИЛа стал и Сбербанк. В мае 2012 года мэр Москвы Сергей Собянин и глава Сбербанка Герман Греф заключили соглашение о намерениях по совместной организации производства легких коммерческих автомобилей и автобусов на АМО-ЗИЛ. Было создано совместное предприятие «МосавтоЗИЛ», где Сбербанку принадлежит контрольный пакет. Сбербанк в новом СП берет на себя погашение старых долгов ЗИЛа, финансирование и организацию производства. «МосавтоЗИЛ» планирует заключить соглашения с мировыми автогигантами (Fiat, Renault и Hyundai) на контрактную сборку их автомобилей. Планируется, что предприятие к 2018 году будет собирать порядка 60 тыс. автомобилей, плюс ЗИЛ хочет выпускать до 20 тыс. собственных грузовиков. Эти производства займут территории площадью 55 и 9,6 га соответственно. Сохранение производства — пожалуй, главный спорный момент в проекте. Вряд ли выпуск автомобилей на площадке всего в пяти километрах от Кремля экономически оправдан. Сохранить автопроизводство на территории ЗИЛа — решение политическое: это обещание Владимира Путина, данное им во времена премьерства.
Финансовая схема проекта пока не раскрывается, и тут много неясностей. Один из главных вопросов: какова цена работ по санации? Дело в том, что сейчас территория ЗИЛа изрядно загрязнена нефтепродуктами. Во многих местах нужно снимать двух-семиметровый слой земли, под двумя цехами почва загрязнена на 12 метров вглубину. Стоимость санации оценивается в среднем из расчета 30 млн рублей на 1 га. Пока столичное правительство хочет возложить расходы по санации продаваемых участков на инвестора.
Другой неясный момент — затраты на транспортную инфраструктуру и коммуникации. По данным генерального директора ЗИЛа Игоря Захарова, общие затраты на строительство мостов, дорог и коммуникаций составят более 55 млрд рублей. И понести их должен будет город, так как работы улучшают транспортную ситуацию в этом районе Москвы. Здесь-то и кроется один из рисков проекта: в Адресной инвестпрограмме правительства Москвы до 2015 года денег на ЗИЛ не предусмотрено. Планируется, что средства на этот проект будут включены в АИП 2015–2018 годов. Для инвестора это дополнительный риск: до этого момента обязательства города нигде не прописаны.
Не обошлось и без лукавства. Согласно последнему варианту проекта, на территории ЗИЛа будет возведено 585 тыс. кв. метров жилья. Для жильцов новых домов построят несколько школ и детских садов. Однако в проекте есть еще и 500 тыс. кв. метров апартаментов. По сути, это те же квартиры, но юридически проходящие как нежилые помещения. Для города в этом проекте апартаменты выгодны, так как их покупателей можно не учитывать как жильцов. А значит, можно не строить для них детских садов, школ и при этом экономить землю. Для апартаментов не действуют и правила инсоляции жилых помещений, а значит, дома можно строить плотнее — окна в окна. Когда частные девелоперы играют с государством в игры с апартаментами, это еще можно понять. Но если власть начинает использовать дырки в законодательстве и обходить свои же нормативы — картина выходит неприглядная.
ЗИЛ как модельный проект
Территория ЗИЛа рассматривается столичным правительством как модельный проект. Здесь делается попытка создать современную городскую среду и отрабатывается схема работы с промышленными зонами в целом.
Шансы, что построенный район будет действительно качественным, сейчас просчитать трудно. Пока проект, несмотря на упрощения, остается качественным. Однако с приходом девелопера ситуация может измениться — в угоду экономическим показателям. Вопрос в том, насколько власти будут тверды в желании защитить проект.
А вот тиражирование опыта ЗИЛа в любом случае станет крайне сложной задачей. Дело в том, что ЗИЛ — одна из немногих столичных промзон, где располагается всего несколько предприятий. При этом у московского правительства контрольный пакет зиловских акций. В большинстве других промзон находятся десятки, а то и сотни предприятий, и принадлежат они разным собственникам. Создать для такого конгломерата один цельный проект и гармонизировать планы развития отдельных частей — крайне трудная задача. Нынешние же проекты перепланировки для промзон — лоскутные одеяла: не связанные между собой здания, отсутствие общественных пространств, общей идеи и программы. И рецепта работы с такими промзонами у города пока нет.

Ссылка

Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке Открытка солнышко на ладошке

Изучаем далее:



Как наносить жидкий хайлайтер на лицо схема

Как из однополярного питания сделать двухполярное 12в

Открытки я люблю тебя сашка

Вязание крючком детям пошаговое фото

Поздравления со свадьбой катю
Читать новость Открытка солнышко на ладошке фото. Поделитесь новостью Открытка солнышко на ладошке с друзьями!